La usucapión es una figura jurídica que convierte la posesión continuada y cualificada de un bien en propiedad. Es una figura fundamental de nuestro derecho civil catalán que reconoce una realidad: quién ha poseído un bien durante muchos años, de manera pública, pacífica y en concepto de propietario, puede acabar adquiriendo la propiedad legal, aunque inicialmente no dispusiera de título formal.

Los requisitos esenciales para consolidar la propiedad por usucapión son:

• Posesión en concepto de propietario (no como arrendatario, depositario o en otros conceptos).

• Posesión pública (no oculta).

• Posesión pacífica (sin oposición).

• Posesión ininterrumpida durante el plazo legal.

En Cataluña, el plazo general es de 20 años para la usucapión ordinaria. En el derecho estatal son 30 años para la usucapión extraordinaria.

Se puede dar en muchos supuestos. Campos y fincas que pasan de padres a hijos “de hecho”, sin título escrito, pero que se han cultivado y mantenido durante generaciones. Promociones antiguas donde se vendían parkings en cuotas indivisas sin hacer escritura de cada plaza. Bienes con títulos perdidos o inexistentes. Los propietarios y después sus herederos los han usado, explotado y alquilado durante décadas.

La usucapión no se inscribe sola en el Registro de la Propiedad: para hacerlo hace falta un título formal. Hay tres vías principales:

Acta notarial de notoriedad, cuando hay pruebas suficientes y nadie se opone. Pero hay muchas excepciones; depende del criterio del registrador (que puede exigir que falta documentación o que el expediente está incompleto). Queda parada si algún interesado se opone, no sirve para transmisiones recientes sin escritura y hay que concretar cuando y como se adquirió la propiedad con pruebas claras.

Expediente de dominio notarial, regulado principalmente por el artículo 203 LH para la inmatriculación de fincas y por el artículo 208 LH para la reanudación del trato sucesivo interrumpido. Este procedimiento es más formal y ofrece mayores garantías, pero también es más complejo y requiere cumplir estrictamente los requisitos procedimentales establecidos.

Demanda judicial de declaración de dominio, cuando hay oposición o carencia de pruebas documentales claras.

Cada caso requiere un estudio específico, determinado e individualizado, porque en muchos casos no existe una solución rápida, automática ni generalizada.

En definitiva, la usucapión es una herramienta que permite poner orden a muchas situaciones antiguas y dar seguridad jurídica: lo que se ha tenido y usado como propio durante décadas acaba siendo reconocido como tal por un título de propiedad y, por lo tanto, se puede inscribir al Registro de la Propiedad.